一、實(shí)踐中有墓地融資租賃案例嗎？

在墓地上進(jìn)行融資租賃的實(shí)踐，可以查詢到的最早一次系在2019年9月，蘇州市寧邦公墓有限公司與蘇州國(guó)發(fā)融資租賃有限公司開(kāi)展了2筆融資租賃業(yè)務(wù)，租賃物為公墓中的寧壽區(qū)、萬(wàn)壽區(qū)景觀群，祥安區(qū)景觀群以及清寧區(qū)景觀群，該融資租賃交易在動(dòng)產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“中登網(wǎng)”）上進(jìn)行了登記。
   此外，2020年3月19日，中國(guó)興業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，稱其附屬公司廣東粵盛科融資租賃有限公司與佛山市南海華僑永久墓園管理公司開(kāi)展售后回租交易，租賃物為位于佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)石碣經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社地段（福壽山）總計(jì)2172個(gè)墓穴。該融資租賃交易亦在中登網(wǎng)上進(jìn)行了登記（如下表所示）。
二、墓地涉及哪些權(quán)利？

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第735條規(guī)定：“融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同�！备鶕�(jù)該法條給出的融資租賃的概念可推知，能作為融資租賃業(yè)務(wù)中租賃物客體的，需要至少滿足以下兩個(gè)條件：第一，該客體應(yīng)為物；第二，出租人擁有該客體的所有權(quán)。
故，為了分析能否在墓地上進(jìn)行融資租賃，首先需要對(duì)墓地上所存在的權(quán)利及權(quán)利客體進(jìn)行分析，確定墓地上是否存在滿足租賃物條件的客體。

（一）墓地經(jīng)營(yíng)者所擁有的權(quán)利

1.土地使用權(quán)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019修正）第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制�！庇纱丝梢�(jiàn)，墓地經(jīng)營(yíng)者對(duì)墓地所在土地所擁有的，不是土地所有權(quán)，而僅僅是土地使用權(quán)。

故，墓地所在的土地，并不能作為租賃物進(jìn)行融資租賃。

2.墓穴、墓碑、牌坊等的所有權(quán)

墓地經(jīng)營(yíng)者在獲得土地使用權(quán)后，會(huì)在土地上建造墓穴、墓碑、牌坊等有體物，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)的目的。在討論墓地經(jīng)營(yíng)者建造的前述有體物能否作為融資租賃交易中租賃物客體前，需就前述有體物系屬于動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)這一問(wèn)題先行討論。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的定義，我認(rèn)為上述有體物屬于“依照其物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的”有體物，故應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于構(gòu)筑物。

《民法典》第209條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外�！钡�231條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力�！备鶕�(jù)以上法律的規(guī)定，筆者認(rèn)為墓地經(jīng)營(yíng)者自墓穴、墓碑、牌坊等有體物建造完成之日起就取得了所有權(quán)，無(wú)須經(jīng)過(guò)登記。

根據(jù)上述分析，墓穴、墓碑、牌坊等滿足成為融資租賃業(yè)務(wù)中租賃物客體的條件。

（二）墓地購(gòu)買者所擁有的權(quán)利

《民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理的意見(jiàn)》第2條第2款規(guī)定：“今后墓地和骨灰存放格位的使用年限原則上以20年為一個(gè)周期�！薄短旖蚴袣浽峁芾�?xiàng)l例實(shí)施辦法》（2017修訂）第16條規(guī)定：“有償服務(wù)公墓每個(gè)墓穴占地面積不得超過(guò)1平方米，使用年限不得超過(guò)20年。期滿后確需繼續(xù)使用的，應(yīng)重新辦理續(xù)租手續(xù)。逾期不辦理續(xù)租手續(xù)，又不遷移骨灰的，公墓經(jīng)營(yíng)者有權(quán)對(duì)骨灰進(jìn)行處理，收回墓穴占用的土地�！背颂旖蚴�，貴州省、北京市、云南省、重慶市等省市的相關(guān)法規(guī)亦規(guī)定了墓地的使用年限及續(xù)租。

由此可知，墓地購(gòu)買者所購(gòu)得的是該墓穴在特定時(shí)間段內(nèi)的使用權(quán)，而非墓穴的所有權(quán)，購(gòu)買行為背后的法律本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是租賃。故，墓地購(gòu)買者并無(wú)權(quán)以墓穴作為租賃物客體進(jìn)行融資租賃。

（三）結(jié)論

綜上，墓地上所存在的權(quán)利客體中，滿足租賃物條件有可能進(jìn)行融資租賃業(yè)務(wù)的為墓穴、墓碑、牌坊等。

三、墓地及其經(jīng)營(yíng)者在法律上屬什么性質(zhì)？

分析能否在墓地上進(jìn)行融資租賃，除了需要對(duì)融資租賃客體進(jìn)行分析，也需要對(duì)墓地及墓地經(jīng)營(yíng)者的性質(zhì)進(jìn)行分析。
《公墓管理暫行辦法》第3條規(guī)定：“公墓是為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設(shè)施。公墓分為公益性公墓和經(jīng)營(yíng)性公墓。公益性公墓是為農(nóng)村村民提供遺體或骨灰安葬服務(wù)的公共墓地。經(jīng)營(yíng)性公墓是為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實(shí)行有償服務(wù)的公共墓地，屬于第三產(chǎn)業(yè)�！庇纱丝芍�，墓地可分為公益性墓地和經(jīng)營(yíng)性墓地兩類。經(jīng)營(yíng)性墓地實(shí)行有償服務(wù)，其墓地經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為營(yíng)利法人。然，公益性墓地的性質(zhì)為何，其經(jīng)營(yíng)者又屬于何種法人，需要進(jìn)一步分析。

《殯葬管理?xiàng)l例》（2012修訂）第9條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的公益性墓地不得對(duì)村民以外的其他人員提供墓穴用地�！薄短旖蚴袣浽峁芾�?xiàng)l例實(shí)施辦法》（2017修訂）第10條規(guī)定：“農(nóng)村的公益性墓地不得對(duì)本鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村民以外的其他人員提供墓穴用地，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)�！背颂旖蚴�，貴州省、廣西壯族自治區(qū)、北京市、云南省、四川省、新疆維吾爾族自治區(qū)等省市的相關(guān)法規(guī)亦規(guī)定了公益性墓地不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。故，筆者認(rèn)為，公益性墓地本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于公益設(shè)施。

法律、行政法規(guī)均未具體規(guī)定公益性墓地的建設(shè)、管理者為何種法人，但在部分省市的地方政府規(guī)章中，筆者找到了具體規(guī)定。如，《山東省公墓管理辦法》（2018）第3條第1款規(guī)定：“……公益性公墓是指由縣（市、區(qū)）人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村（居）民委員會(huì)建立的，為公民提供骨灰安葬或安放的非營(yíng)利性墓地和骨灰存放設(shè)施�！焙笔　蛾P(guān)于加強(qiáng)全省城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)管理的意見(jiàn)》第1條第2款規(guī)定：“城鄉(xiāng)公益性公墓是指縣級(jí)以下(含縣級(jí))人民政府以及村(居)民委員會(huì)建設(shè)……”

根據(jù)上述地方政府規(guī)章的規(guī)定可知，該部分省市公益性墓地的建設(shè)、管理者為機(jī)關(guān)法人或基層群眾性自治組織法人。至于其他未作出明確規(guī)定的省市，筆者無(wú)法判定經(jīng)營(yíng)者的性質(zhì)，但根據(jù)公益性墓地的性質(zhì)及設(shè)立墓地，筆者認(rèn)為不外乎機(jī)關(guān)法人、基層群眾性自治組織法人及非營(yíng)利法人幾中可能。

四、在墓地上開(kāi)展融資租賃有何法律風(fēng)險(xiǎn)？

（一）在公益性墓地上進(jìn)行融資租賃存在被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

公益性墓地，其本身的公益性十分顯著，筆者認(rèn)為將其歸入公益設(shè)施并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于以公益設(shè)施為租賃物開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)的規(guī)定，主要是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《民法典擔(dān)保解釋》）第6條的規(guī)定：
以公益為目的的非營(yíng)利性學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定擔(dān)保合同無(wú)效，但是有下列情形之一的除外：

（一）在購(gòu)入或者以融資租賃方式承租教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和其他公益設(shè)施時(shí)，出賣人、出租人為擔(dān)保價(jià)款或者租金實(shí)現(xiàn)而在該公益設(shè)施上保留所有權(quán)；

（二）以教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和其他公益設(shè)施以外的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

登記為營(yíng)利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等提供擔(dān)保，當(dāng)事人以其不具有擔(dān)保資格為由主張擔(dān)保合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

《民法典擔(dān)保解釋》第6條規(guī)定了可以以公益設(shè)施作為租賃物開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)的情形：1.新購(gòu)入公益設(shè)施以實(shí)現(xiàn)其公益功能的；2.公益設(shè)施的所有者登記為營(yíng)利法人的。只要滿足以上兩種情形之一，融資租賃合同即為有效，反之則無(wú)效。

筆者對(duì)公益性墓地進(jìn)行分析，認(rèn)為其并不滿足以上兩者情形中的任意一種。首先，難以滿足新購(gòu)入這一條件，我們所說(shuō)的公益性墓地都是由墓地經(jīng)營(yíng)者自行建造并為公民提供骨灰安葬或安放的設(shè)施或場(chǎng)地，不存在從他處購(gòu)入的情形。其次，根據(jù)上文的分析可知，公益性墓地的經(jīng)營(yíng)者可能為機(jī)關(guān)法人、基層群眾性自治組織法人或非營(yíng)利法人，但不會(huì)是營(yíng)利法人。

故，對(duì)于以公益性墓地為租賃物的融資租賃合同當(dāng)屬無(wú)效，融資租賃公司不可以此作為租賃物開(kāi)展業(yè)務(wù)。

（二）墓穴、墓碑、牌坊等有體物的物權(quán)變動(dòng)方式

為了解實(shí)踐現(xiàn)狀，筆者打電話咨詢了杭州半山公墓、杭州安賢園公墓、杭州市民政局、上海市民政局的工作人員，均被告知墓地僅有土地使用權(quán)證，未就墓穴、墓碑等有體物辦理過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記。

雖然根據(jù)前文所述，合法建造的墓穴、墓碑、牌坊自建成之日，墓地經(jīng)營(yíng)者即取得了所有權(quán)，不需要以不動(dòng)產(chǎn)登記為要件。但根據(jù)《民法典》規(guī)定，所有權(quán)人若要處分所有權(quán)的，則仍需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故，若想以墓穴、墓碑、牌坊等作為租賃物，仍需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

為此，筆者打電話咨詢了杭州市、上海市、南京市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心的工作人員，均被告知墓穴、墓碑、牌坊等并不在該機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之列。同時(shí)筆者查詢了《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》，其中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記種類的詳細(xì)規(guī)定中，的確未找到與墓穴、墓碑、牌坊等相符的登記類型。

綜上所述，筆者認(rèn)為墓穴、墓碑、牌坊等雖從性質(zhì)而言屬于不動(dòng)產(chǎn)，但目前實(shí)踐中，墓地經(jīng)營(yíng)者并未對(duì)其進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，行政機(jī)關(guān)對(duì)其亦沒(méi)有相關(guān)登記制度，其所有權(quán)登記在實(shí)踐中處于空白狀態(tài)。

（三）拍賣變賣租賃物時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)

在融資租賃過(guò)程中，若承租人出現(xiàn)違約情形，出租人有權(quán)要求拍賣變賣租賃物。在以墓地作為租賃物進(jìn)行融資租賃時(shí)，若拍賣變賣租賃物，可能存在以下問(wèn)題。

1.租賃物上的使用權(quán)對(duì)拍賣變賣價(jià)格的影響

墓地上的墓穴、墓碑等的價(jià)值，主要體現(xiàn)在將其出售給墓地購(gòu)買者使用收取的費(fèi)用，墓地經(jīng)營(yíng)者也以此為主要盈利方式。故，墓穴、墓碑等能帶來(lái)的費(fèi)用收益將影響其拍賣變賣的價(jià)格。

墓地的使用年限原則上以20年為一個(gè)周期，且費(fèi)用為一次性繳納。由此可知，已經(jīng)存在著墓地購(gòu)買者的使用權(quán)的租賃物，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也許無(wú)法產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。故，使用權(quán)的存在，也許會(huì)影響租賃物拍賣變賣的價(jià)格。

2.土地使用權(quán)處分情況分析

《民法典》第357條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分�！惫P者認(rèn)為從性質(zhì)上而言，墓穴、墓碑等屬于構(gòu)筑物，故出租人在購(gòu)買墓穴、墓碑等構(gòu)筑物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處分給了出租人，則在拍賣變賣墓穴、墓碑等時(shí)，土地使用權(quán)可以被一并處分。

但是，鑒于目前并無(wú)針對(duì)墓穴、墓碑的不動(dòng)產(chǎn)登記，其是否屬于《民法典》第357條規(guī)定所稱的構(gòu)筑物，出租人是否取得了墓穴、墓碑的所有權(quán)從而一并取得了土地使用權(quán)，在實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，故土地使用權(quán)能否一并拍賣變賣、拍賣變賣所的價(jià)款出租人能否優(yōu)先受償，在實(shí)踐中均存在不確定性。
五、小結(jié)

以墓穴、墓碑、牌坊等作為租賃物進(jìn)行融資租賃，實(shí)踐案例較少。筆者結(jié)合上述分析，提出以下建議，供批評(píng)指正。
首先，融資租賃公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)前，必須對(duì)墓地及墓地經(jīng)營(yíng)者的性質(zhì)進(jìn)行充分的盡職調(diào)查。如前文所述，以公益性墓地為租賃物的融資租賃合同當(dāng)屬無(wú)效，故融資租賃公司必須確保作為租賃物的公墓為經(jīng)營(yíng)性墓地。

其次，融資租賃公司在選擇具體的墓穴等作為租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮該墓穴是否被購(gòu)買、購(gòu)買者的剩余使用年限等，這些因素都將影響租賃物的價(jià)值。

最后，出租人購(gòu)買上述有體物時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為，結(jié)合法律法規(guī)及實(shí)踐現(xiàn)狀，融資租賃公司在開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，首先應(yīng)向當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行確認(rèn)，明確能否對(duì)墓穴、墓碑、牌坊等進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；其次，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定所有權(quán)歸屬及所有權(quán)變動(dòng)方式；最后，應(yīng)當(dāng)在中登網(wǎng)對(duì)該筆交易進(jìn)行登記，準(zhǔn)確描述租賃物。